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据此测算增值税费

作者: admin 来源: 未知 时间: 2018-07-11 阅读:

  最近,“营改增”成为了楼市热议的线日,国务院常务会议宣布部署全面推开营改增试点,进一步减轻企业税负:从今年5月1日起,扩大试点行业范围,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围,其中建筑业和房地产业适用11%税率。

  而在此前,两会期间国税总局局长王军曾明确表示,本次营改增方案将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。上周五过后,二手房市场对于“营改增”是否会增加税负这个话题议论纷纷。

  据了解,目前在杭州,有不少二手房房东和购房者都接到了中介公司这样的电线日后二手房税费要增加了,要买房卖房的抓紧时间吧。事实上,目前营改增具体实施细则尚未出台,政策对二手房市场的影响还没有显现。而且,国务院常务会议也明确表示,新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续,对特定行业采取过渡性措施,确保所有行业税负只减不增。

  “现在是不是应该立刻卖房子?”商报读者王女士前天拨通了商报的读者热线,咨询营改增的相关问题。据王女士介绍,上周末她接到了好几个二手房中介公司的电话,催促她赶紧把房子卖掉。“中介说5月1日开始,二手房交易的税费可能要增加,劝我赶紧趁这段政策空窗期把房子出手。”王女士表示。

  据记者了解,上个周末像王女士这样被催促卖房或买房的人并不在少数。在房地产业纳入营改增试点范围,并且适用11%的新闻出来后,不少人都在担心,二手房交易的税费是不是会增加?而在社交网络上,所谓“满5年房屋购买和销售差价很大,要交11%的税,需要尽快出手”等消息也是层出不穷。

  那么,“营改增”后,二手房交易的税费是否真的会增加?不一定,因为目前政策具体实施细则并没有出台,所以到底如何交税尚未可知。昨日,记者致电浙江财税12366热线,服务人员告诉记者,目前尚未接到有关这方面的具体通知,可能要到4月份会有相关文件下来。

  而且,从国务院部署营改增的初衷来说,也是为了减轻税负。国务院常务会议上提到,新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续,对特定行业采取过渡性措施,对服务出口实行零税率或免税政策,确保所有行业税负只减不增。

  有业内专家表示,如果营改增要覆盖二手房交易,当前的税费基本框架也会沿用下去。比如,个人首套,或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去,否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重,这不符合营改增试点“只减不增”的大前提。

  3月21日,财新网作出《二手房交易营改增不增税,不足两年按5%全额征》的报道。报道称:营改增试点实施办法中明确,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

  《经济观察报》也曾做出报道称“对于个人购买不足两年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人购买住房两年以上的(含2年)对外销售的免征增值税。这样一个5%的增值税税率,让所有进行二手房买卖的个人都放下一颗心。二年之内的房屋转让,增值税税率从营业税的5%平移到增值税的5%。税负没有上升也没有下降,保持稳定。”

  而澎湃新闻也报道称:在二手房交易中,营业税状态下的现有优惠政策未来也会平移到增值税上,以保障税负只减不增的大原则。

  此由多方媒体权威报道免税、减税消息,可能性极大。以该报道为依据,我们可测算今后缴纳税费的变化。根据增值税的算法,要计算增值税额,需要先计算出销售额,销售额=含税销售额÷(1+征收率),应纳税额=销售额×征收率,比如一套售价100万(含税、购买不足2年)的房子,最终增值税应纳税额为[100÷(1+5%)]×5%=4.76万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收,按现行政策,营业税应纳税额为100×5%=5万。如此看来,“营改增”之后税费是稳中有降。

  3月18日国务院常务会议明确的建筑业、房地产业亦纳入“营改增”试点范围,适用11%税率,且不动产纳入抵扣范围。于是日前很多社会舆论均指向5月1日之后二手房上市交易,需要缴纳11%的增值税,企图引起二手房市场抛售潮。一位财务专业人士表示,这种舆论纯属空穴来风。

  据了解,11%的增值税适用于一般纳税人,房地产企业通常是其中之一。而买卖二手房的自然人,在整个二手房买卖过程中的当期进项抵扣额是无法核定的,因此这类人被纳为小规模纳税人,根据增值税暂行条例,小规模纳税人采用简易计税法,税率也只有3%。而对于个人首套,或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去,否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重,这不符合营改增试点“只减不增”的大前提。

  据此测算增值税费,一套售价100万(含税、购买不足2年)的房子,最终增值税应纳税额为[100÷(1+3%)]×3%=2.91万。比按现行政策的5万元营业税低不少。

  无论哪种预测,都是符合国家“营改增”的改革目的,即确保所有行业税负只减不增。另据知情人士透露,营改增的政策文件和配套操作办法有望本周公布,方案文件有100多页。

  例如:金小姐预购买一套面积为100平米左右的二手房,最终她把目标锁定在了滨海新城一套去年交付的A房源,和另一套已经入住4年的B房源。在相比较之下,最后她选择了B房源,由于B房源的不动产证已满2年,所以金小姐就可以省下这笔营业税。

  浙江中原地产品牌总监荆海燕认为,在营改增实施细则出来之前,对于二手房的实际影响很难判断。“从增值税本身出发的话,可能有些房子税费可能会增加,有些会减少。不过现在细则还没有出来,不知道会不会有免征的情况。”荆海燕表示。同时,她强调细则早日出台对稳定市场至关重要:“目前来讲,因为距离5月1日还有一段时间,很多人还没有很强的迫切性,对市场也没有太大影响。如果到4月份细则还不出台的话,就会让买卖双方产生‘赶末班车’的心理,造成一定的恐慌。”

  我爱我家市场评论员宋文杰认为,现行营业税政策2年以上住宅交易免税,因为增值税2年以上免征的可能性极高,不必担心交易将产生高额增值税,另外也不会出现市场上的抛售潮。

  目前,买卖二手房(住宅)常见有4种要交的税种,一般包括:契税、营业税、个税和土地出让金(划拨土地征收)。纳税基数以合同价或农税核定价就高价原则计税。另外,还需缴纳相关手续费,如产权交易手续费、注册工本费等。

  契税分为三种情况:家庭首套购房,90平方米及以下,按照1%征收;90平方米以上,按照1.5%征收。家庭第二套购房,90平方米及以下,按照1%征收;90平方米以上,按照2%征收。家庭第三套及以上购房,均按3%征收。

  营业税分为两种情况:纳税缴款书满2年的,免征营业税。纳税缴款书未满2年的,全额征收营业税,即房子成交价的5.6%。

  个税征收需看两个条件:家庭唯一住宅和房产证满五年,如果两个条件都满足,则免征个税。任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税,计算方法为差额的20%(差额=卖出价格-买入价格-合理费用),或者是全额的1%。

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